Метод замещения в оценке недвижимости

Методика оценки недвижимости

Данная статья посвящена непосредственно методике оценки. Если вас интересует недвижимости, как услуга — перейдите, пожалуйста, на страницу оценка стоимости недвижимости . недвижимости — это определение недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.

рыночная — это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств; потребительская (в использовании) — это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества; инвестиционная — это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования; страховая — рыночная объекта.

Метод замещения в оценке недвижимости

В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям. И нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженного на коэффициент 20.

Однако с развитием земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения. 1. По сопоставленным продажам.

Заключается в сравнении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. 2. Метод соотношения (метод переноса) Оценивается сначала стоимость зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитается стоимость зданий и сооружений, и получается земельного участка.

Оценка коммерческой недвижимости

является наиболее распространенным видом оценки недвижимости.

Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества. «Росоценка» предлагает услуги по оценке всех сегментов рынка коммерческой недвижимости:

  1. офисной недвижимости (оценка стоимости отдельно стоящих офисных зданий, бизнес-центров, офисных помещений);
  2. нежилых помещений различного назначения (помещения, используемые в различных сферах услуг).
  3. Оценка торговой недвижимости (магазинов, торговых центров);

Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е.

Метод стоимости замещения (затратный метод) это

Метод стоимости замещения (затратный метод) (Replacement method) — один из методов оценки стоимости активов предприятия как целостного имущественного комплекса, основанный на определении стоимости затрат . необходимых для воссоздания всех активов, аналогичных активам, входящим в состав имущества оцениваемого предприятия.

При этом калькулируются все виды затрат, связанных со строительством, приобретением и установкой каждого вида актива ( проектных работ и материалов, расходов на оплату труда и т.п.).

Для получения обобщающей стоимости целостного имущественного комплекса к стоимости замещения всех материальных и нематериальных активов прибавляется сальдо между финансовыми активами и финансовыми обязательствами предприятия.

В соответствии с Федеральным законом от 06 августа 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Существуют следующие подходы к оценке: Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).